بلندمرتبه سازی و کاهش مناطق متراکم و فرسوده شهری

بافتهای متراکم و فرسوده امروزه بخشهای قابل توجهی از شهرهای بزرگ مارا تشکیل می دهند . در شهر تهران هم اکنون بیش از 60 درصد بافت های مسکونی فرسوده اند که نیاز به نوسازی وبازسازی دارند که از این تعداد 30 درصد نیازمند تخریب کاملند . وجود ویژگیهایی نامطلوب همچون کاربریهای ناسازگار، تراکم ترافیک، تراکم شدید جمعیت ، وضعیت ناسالم زیست محیطی ، کمبود تسهیلات اجتماعی و خدمات شهری مدیریت شهری را به سمت اجرای برنامه های نوسازی وبازسازی این مناطق سوق داده است . بلند مرتبه سازی بدلیل داشتن امتیازاتی از قبیل استفادهبیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها، تامین فضای باز و محیط زیست بهتر می تواند یکی ازراهکارهای موثر در جهت ارتقای کیفی وضعیت مناطق متراکم و فرسوده شهری بشمار آید.

1- مقدمه

آغاز حرکت به سمت بلند مرتبه سازی در ایران را می توان سال 1328 هجری شمسی دانست . تا پیش از سال 1328 ، بلندترین ساختمانهای ایران و تهران را می توان ساختlان باشگاهافسراندانست که مشتمل بر 4 طبقه بود . اولین ساختمان بلند ایران در شهر تهران و در 10 طبقه درخیابان جمهوری ، در سالهای 30-1328 احداث گردید . سپس در سالهای 41-1339 ساختمانطبقه پلاسکو و دو سال بعد در سال 1343 ساختمان تجاری 13 طبقه آلومینیوم احداثگردید

با وقوع انقلاب اسلامی بلند مرتبه سازی تقریبا به مدت بیش از 10 سال متوقف شد و دراینسالها ساخت و ساز این نوع ساختمانها به تکمیل مجموعه های مسکونی نیمه تماممحدودماند . در سالهای صنعت بلند مرتبه سازی در کشور ما به علت جوان بودن، با مشکلاتمتعددیروبروست. به کمک طرحها و برنامه های جامع و کارشناسانه شهری ، می توان ازویژگیهای مثبتاینگونه بناها جهت حرکت به سمت توسعه کیفی مناطق قدیمی و متراکمشهری بهره گرفته ودر نهایت به بهبود کلی وضعیت شهرهای بزرگ و پرجمعیت کمک نمود.

2- ساختمان بلند

بلند بودن ساختمان یک امر نسبی است و از جنبه های مختلف تعاریف گوناگونیبرایساختمانهای بلند مرتبه ارائه شده است:

برنامه ریزان و طراحان شهری غالبا ساختمانهای ده طبقه به بالا را ساختمان بلند اطلاقمینمایند و ویژگی ساختمان بلند را آن می دانند که حداقل یک نمای طراحی شده آن نمایانگرتعدادطبقات متعدد آن باشد . به عبارت دیگر یک نمایشگاه، کارخانه و یا هر ساختمان با ارتفاع زیاددراین تعریف نمی گنجد. در قوانین داخلی ایران طبق دستورالعمل اجرایی محافظت ساختمانهادربرابر آتش سوزی ( نشریه 112 سازمان برنامه و بودجه ) حداقل تعداد طبقات ساختمان مرتفعطبقه عنوان شده است . هرچند که می توان با توجه به پیشرفت وسایل و امکانات، اینتعدادطبقات را به 12 طبقه رساند . همچنین بر اساس متن ضوابط و مقررات احداث ساختمانهایطبقه و بیشتر در تهران که به عنوان دستورالعملی برای ساختمانهای بلند در تهران بشمارمیرود، هر کجا از ابنیه بلند ، ساختمان بلند و با بنای بلند نام برده شده است، منظورساختمانهایطبقه و بیشتر می باشد. با توجه به جمیع موارد عنوان شده، می توان ساختمانبلند راساختمانی با حداقل 10 طبقه عنوان نمود که در حیطه کلیه تعاریف فوق قرار می گیرد

3- سوابق قانونی بلند مرتبه سازی در ایران

ضوابط و مقررات مرتبط با بلند مرتبه سازی در ایران را می توان در دو دوره قبل و بعد از انقلاب اسلامی مورد بررسی قرار داد . بررسی این ضوابط نشان از تشویقی بودن آنها درسالهایابتدایی شروع بلند مرتبه سازی دارد که هر چه پیش می رویم جنبه های تشویقیضوابط جایخود را به جنبه های کنترلی و محدود کننده می دهد.

اولین قانون مرتبط با ساختمانهای بلند تصویب شده در ایران را می توان قانون تملک آپارتمانها دانست که در سال 1343 جهت تشویق احداث ساختمانهای بلند مسکونی تدوین و تصویبشدپیامد سپس در سال 1345 ماده 100 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم به تصویب رسید . براساس این ماده "شرکتهایی که منحصرا به منظور ایجاد واحدهای مسکونی ارزانقیمتبرایطبقات متوسط و کم درآمد تشکیل شده و یا بشوند، نسبت به آن قسمت از درآمد حاصلازفروش اقساطی بلوکهای آپارتمانی که در داخل شعاع 50 کیلومتری مرکز تهران، کمتر از 10 طبقهنباشند و در خارج از شعاع مذکور طبقات آن از تعدادی که در آیین نامه موضوع تبصره اینمادهتعیین خواهد شد کمتر ن باشد و طبق ضوابط و قیمتهای تعیین شده از طرف وزارت داراییووزارت آبادانی و مسکن ظرف مدت 10 سال از تاریخ تصویب این قانون احداث می کنند، ازپرداختمالیات معاف هستند مشروط بر اینکه مدت اقساط کمتر از 8 سال نباشد." همچنین برایاولینبار واژه بلند مرتبه سازی و آ پارتمان سازی و احداث مسکن دسته جمعی در برنامه 5 سالهچهارم عمرانی رژیم سابق 51-1347 مطرح گردید .

پس از پیروزی انقلاب اسلامی و طی شدن دوران رکود بلندمرتبه سازی، شورایعالی شهرسازیو معماری ایران با توجه به گرایش بلند مرتبه سازی در تهران و شهرهای بز رگ در جلسه مورخ 1369/10/24 "ضوابط و مقررات افزایش تراکم و بلندمرتبه سازی " را تصویب نمود . اهدافاینمصوبه عبارتند از:

- استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برای اسکان جمعیت

- تامین فضای باز و محیط زیست بهتر

این مصوبه در هماهنگی با مصوبه مورخ 1/7/69 شورای اقتصاد در خصوص تقلیل سطح زیربنای واحدهای مسکونی، خط مشی های زیر را مورد توجه قرار داد

- تشویق بلند مرتبه سازی

- تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلند مرتبه سازی

- تشویق به تجمیع قطعات در مناطق نوسازی

- استفاده از ظرفیتهای افزایش تراکم و ساختمانی جمعیت

- انبوه سازی و بکارگیری روشهای صنعتی در ساختمان سازی

همچنین شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 4/2/71 ضوابط و مقررات منطقه بندی شهرها به مجتمع آپارتمانی، چند خانواری و تک واحدی را تصویب نمود . این مصوبه نتایجزیررا دنبال می کرد  :

1- منطقه بندی مجتمعهای آپارتمانی و ساختمانهای بلند یا چند خانواری و تک واحدیمتفاوتبوده و نمی توان لابلای گستره ای از شهر که تک واحدی و عمدتا چند خانواری است،مجتمعهایآپارتمانی بنا نمود.

2- کاهش سطح اشغال و همچنین استفاده از زمینهای بزرگتر و تجمیع و عدم تفکیک موردتاکیدقرار گرفته است.

3- ارتفاع این ساختمانها نامحدود ولی مشروط به رعایت تراکم مجاز و حقوق ساختمانهای مجاور می باشد.

4- طراحان این مجموعه باید گزارش امکان سنجی مربوط به تامین نور، آفتاب و عدم اشراف رابهتایید مراجع صدور پروانه ساختمان ( شهرداری ) برسانند.

در کنار ضوابط و مقررات فوق، گذری بر طرح ساماندهی تهران خالی از فایده نخواهد بود. طرح ساماندهی تهران در ارتباط با بلندمرتبه سازی راهبردهایی دارد که به آنها اشاره می نماییم : "درجهت تامین بخشی از سطوح خدماتی مورد نیاز، لازم است ضمن تغییر کاربری قسمتیازاراضی مسکونی در مورد افزایش تراکم ساختمانی هم اقدام شود . بر این اساس افزایشتراکمساختمانی در مقیاسهای عملی، منجر به اتخاذ سیاست بلندمرتبه سازی در بخشی ازاراضیمسکونی می شود و اصولا از بلندمرتبه سازی نخست ( نسبت به سهم زمین مشتر ک وسطحاشغال ثابت ) زیربنای بیشتری دست می یابد و در زمینه دوم درصورت کاهش سطحاشغال وتثبیت زیربنا، به فضای عمومی و فضای باز بیشتری دسترسی پیدا می کند "در قسمتدیگریاز طرح یاد شده آمده است : "تفکیک اراضی به قطعات کوچک طی سالیان متمادی باعثشدهاست که فضاهای باز شهری تدریجا بسیار کوچک، خرد و از وضعیت مطلوب و قابل بهرهبرداریخارج شوند و این فضاهای کوچک عملکرد خود را در زمینه های دیگر نیز به علت اشراف اینویژگی از دست بدهند . در همین خصوص برای جلوگیری از خرد شدن اراضی به قطعات کوچکو آزاد شدن فضاهای کوچک برای بهره وری بیشتر ، سیاست های تشویقی برای تجمیع قطعاتوعدم تفکیک قطعات بزرگ فعلی پیشنهاد می شود . این استراتژی که مکمل استراتژیبلندمرتبهسازی است، به کمک روش تجمیع، از کم شدن فضاهای باز شهری از طریق ایجادمجموعه هایبلندمرتبه جلوگیری می کند

هرچند که در کل طرح ساماندهی تهران بنابر دلایل مختلف شکل اجرایی جدی به خود نگرفت اما دیدگاه مثبت قانونگزاران نسبت به بلند مرتبه سازی در پایتخت همچنان پابرجاست بطوریکهبنابرگفته معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهرا ن، در طرح جامع و تفضیلی جدید شهرتهرانکه از بهمن ماه 1385 ابلاغ و اجرایی  شد، برای بلندمرتبه سازی هیچ محدودیتی درنظرگرفته نشده است اما برای آن برنامه اصولی و علمی دارد که کجا و طبق چه برنامه ایبلندمرتبهسازی شود . این امر نشان دهنده رویکرد مثبت همراه با سازوکارهای کنترلی مناسببرایبلندمرتبه سازی در کلانشهری همچون تهران خواهد بود.